Kiralananın Tahliyesi5.7.2023

KİRALANANIN TAHLİYESİ
 
Kiracı hangi sebeplerle evden çıkarılabilir?
 
Kiracıların evden veya iş yerlerinden çıkarılması sebepleri Türk Borçlar Kanunu´nda sayılmış olup bu sebeplerden biri gerçekleşmediği sürece kiralananın tahliyesi mümkün değildir. Kanunda bu sebepler şöyle sayılmıştır:
 
  • Kiracının tahliye taahhütnamesinde bulunması
  • Bir kira dönemi içerisinde iki kez kiranın ödenmemesi nedeniyle ihtarda bulunulması
  • Kiralayanın veya yakınlarının ihtiyacının bulunması
  • Kiralanın satılması ile yeni malikin ihtiyacının bulunması
  • Taşınmazda yeniden inşa, esaslı tamir veya tadilat yapılacak olması
  • 10 senenin dolması
  • Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin başka bir evinin bulunması
  • Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan icra takibi
  • Fuzuli işgal nedeniyle kiralananın tahliyesi talep edilebilir.
 
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiralananın Tahliyesi
 
Kiracı ile ev sahibi arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracılar evden çıkarılabilmektedir. Tahliye taahhütnamesi, yazılı olarak kira sözleşmesi düzenlendikten ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenmiş olmalıdır. Tahliye taahütnamesinde kiracının taşınmazı tahliye edeceği tarih yazmakla birlikte kiracının evi tahliye etmemesi durumunda taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır. Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde evi tahliye etmelidir. Ancak kiracı bu ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmek hakkı bulunmaktadır. Kiracının itiraz etmesi halinde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. İtirazın kaldırılması veya tahliye kararı verilmesi halinde taşınmaz icra müdürlüğü tarafından cebri icra yoluyla tahliye ettirilir. 
 
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
 
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi veya eksik ödenmesi nedeniyle kiraya veren kiracıyı yazılı olarak ihtar edebilmektedir. Bir yıldan daha kısa süreli kira sözleşmelerinde bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulması, bir yıl süreliyse bir sene içerisinde iki ihtarda bulunulması ve bir yıldan uzun süreliyse bir kira dönemi içerisinde iki ihtarda bulunulması durumunda kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. 
 
Kiralayanın veya Yakınlarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
 
Kiralayanı veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler ihtiyacı sebebiyle sulh hukuk mahkemelerinde taşınmazın tahliyesi talep edilebilmektedir. Ancak burada gerçek, zorunlu ve samimi anlamda bir ihtiyacın bulunması gerekli ve bu durum ispat edilmelidir. Kiralayanın kirada oturuyor olması, kendi konutunun ihtiyacını karşılamaması, tayininin çıkması gibi sebepler bu duruma örnektir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 aylık dönem fesih dönemi olup; kiraya veren öncelikle 3 aylık fesih bildirim süresine uygun şekilde kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Kiralananın tahliye edilmemesi halinde fesih dönemi sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açılarak kiracının kiralanandan tahliyesi sağlanabilir.
 
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
 
Kiralanan taşınmazın satışı halinde; yeni malik veya eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacının bulunması halinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilmektedir. Yeni malikin bu davayı açabilmesi için kiralananı edinmesinden itibaren bu durumu 1 ay içerisinde kiracıya bildirmesi zorunludur. İhtar şartına uyulduğu takdirde 6 ay sonra tahliye davası açılabilir ancak kira döneminin sona ermesine 6 aydan kısa bir süre varsa bu süreyi beklemesine gerek yoktur. Yine sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde de tahliye davası açılabilir. 

Yeniden Kiralama Yasağı
 
İhtiyaç nedeniyle kiralananı tahliye edilmesinden sonra ihtiyacın herhangi bir sebeple sona ermesi halinde yeniden kiralama yasağı doğmaktadır. Kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca, haklı bir sebep olmadıkça, tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Kiraya veren öncelikle eski kiracısına teklifte bulunmalıdır. Aksi takdirde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcuttur. Burada hükmedilecek tazminat, son 1 yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde belirlenir.
 
Yeniden İnşa, Esaslı Tamir veya Tadilat Nedeniyle Tahliye
 
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise sulh hukuk mahkemesinde kiralanın tahliyesi talep edilebilecektir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 aylık dönem fesih dönemi olup; kiraya veren öncelikle 3 aylık fesih bildirim süresinde bildirimde bulunmak suretiyle fesih döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir. Bu sebeplerle açılacak davalarda onaylı proje mahkemeye sunulur ve bilirkişi incelemesi ile projenin taşınmaza uygunluğu; bu süreçte tahliyenin zorunlu olup olmadığı değerlendirilir. 

On Senenin Dolması Nedeniyle
 
Kira sözleşmesinin başlamasının itibaren 10 senenin dolmasıyla herhangi bir sebep belirtilmeden kiralananın tahliye ettirilmesi mümkündür. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından yine 3-6 aylık bildirim süreleri içinde yazılı bildirim yapılması zorunludur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde de on yıllık uzama süresini takip eden yılın bitiminden en az 3 ay öncesinde bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının kiralananı tahliye etmemesi durumunda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir. 
 
Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Başka Bir Evinin Bulunması Nedeniyle
 
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede başka bir evinin bulunması ve kira sözleşmesinin kurulduğu sırada kiraya verenin bu durumu bilmemesi durumunda tahliye talep edilebilmektedir. Bu sebeple tahliye talep edebilmek için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. 
 
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Açılan İcra Takibi
 
Kira bedeli ve yan giderlerin muaccel olmasına rağmen ödenmemesi halinde kiracıya ödeme için yazılı bildirimle en az 30 gün süre verilmektedir. Bu sürenin bitiminde kiracı geciken bedeli ödememesi halinde direkt olarak tahliye davası açılabilir. Ayrıca temerrüt nedeniyle kira bedellerinin ödenmesi ve tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Eğer kiracı 7 gün içerisinde itirazda bulunmazsa ve 30 gün içerisinde borcunu ödemezse taşınmazdan icra müdürlüğü kanalı ile tahliye edilir. 
 
Fuzuli İşgal Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
 
Kiraya veren taşınmazın rızası dışında işgal edilmiş olması nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Kiraya verenin izni olmadan kiralayan kişinin üçüncü kişilere evi ya da evin bir bölümünü kiraya vermesi, kiraya verenin izni olmadan taşınmazın işgal edilmiş olması, kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen oturmaya devam etmesi gibi durumlarda bu dava açılabilir. 
 
Tahliye davaları mutlaka avukat aracılığıyla takip edilmesi gereken davalardandır. Hukuki bilgi almanızı önemle tavsiye ederiz.
 
Av. Aybike Betül Aktaş-Av. Hayrettin Çakıcı
 
 

İlginizi Çekebilecek Diğer Makaleler

  • Araç Değer Kaybı Tazminatı
    Araç değer kaybı tazminatı, trafik kazası neticesinde hasar alan ve tamirat görmek zorunda kalan bir aracın ikinci el araç piyasasındaki satış bedelinin düşüşünden kaynaklı ortaya çıkan tazminattır. Araç kaza sonrasında ne kadar iyi tamir edilirse edilsin
  • Çekte Rehin Cirosu Mümkün müdür?
    Çekler TTK m.795 gereği temel amacı ödeme vasıtası olan kıymetli evraklardandır. Günümüzde ise tacirlerin bono ve poliçe yerine tercih ettiği, çektikleri kredilerin teminatı olarak bankalara verdikleri herkesçe bilinen gerçeklerdir.
  • Sahte Belge Kullanımı ve Cezaları
    Hazine ve Maliye Bakanlığı (Gelir İdaresi Başkanlığı) nca Vergi Usul Kanunu uyarınca düzenlenmesi zorunlu olan belgelerin elektronik ortamda düzenlenmesine yönelik
Facebook Twitter Instagram Youtube
Sosyal Medyada Bizi Takip Edin
 
Paşa Mahallesi 5 Sokak No:79/1 Akhisar / MANİSA